Passage incontournable pour tous ceux qui souhaitent exercer une activit\u00e9 au sein de locaux ne leur appartenant pas, le bail commercial vient de se voir r\u00e9former par plusieurs dispositions issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014.
\nTexte : Fran\u00e7oise Sigot<\/i><\/p>\n
Contrat de location de locaux utilis\u00e9s pour l\u2019exploitation d\u2019un fonds de commerce ou artisanal, le bail commercial permet de d\u00e9finir les droits et obligations de chacune des parties. La conclusion d\u2019un bail commercial n\u2019est donc possible que si le local est affect\u00e9 administrativement \u00e0 l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 commerciale ou artisanale. Par ailleurs, il ne peut \u00eatre sign\u00e9 que par un locataire inscrit au registre du commerce, quelle que soit la forme retenue pour l\u2019exercice de l\u2019activit\u00e9. Et contrairement \u00e0 une majorit\u00e9 de documents administratifs et commerciaux, celui-ci laisse une grande libert\u00e9 aux parties qui peuvent multiplier \u00e0 l\u2019envie les dispositions incluses dans ce document. Il en va de m\u00eame sur la forme, puisque le contrat de bail commercial n\u2019est soumis \u00e0 aucune forme particuli\u00e8re. Sa conclusion par \u00e9crit est toutefois vivement conseill\u00e9e car elle apporte une s\u00e9curit\u00e9, en prouvant son existence. Sur le fond, en revanche, les choses sont plus compliqu\u00e9es.<\/p>\n
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Outre une disposition permettant de situer le local qui fait l\u2019objet du contrat, le bail commercial va ensuite inclure une clause de \u201cdur\u00e9e\u203f. En la mati\u00e8re, la loi est pr\u00e9cise. \u00ab La dur\u00e9e d\u2019un bail commercial est de neuf ans. Toutefois, le locataire a la possibilit\u00e9 de donner cong\u00e9 \u00e0 son propri\u00e9taire tous les trois ans, alors que le propri\u00e9taire ne peut pas mettre fin au bail avant neuf ans \u00bb<\/i>, explique Ma\u00eetre Rodolphe Auboyer-Treuille, avocat au barreau de Lyon. En la mati\u00e8re, la loi Pinel apporte une modification importante. \u00ab Certains propri\u00e9taires pouvaient exiger une clause stipulant une dur\u00e9e ferme, avant laquelle leur locataire ne pouvait pas quitter le local. D\u00e9sormais, cela n\u2019est plus possible, sauf si vous louez un espace dans un immeuble de bureaux ou que le bail est conclu pour une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 neuf ans \u00bb<\/i>, pr\u00e9cise l\u2019avocat. Un changement de propri\u00e9taire n\u2019influe en rien sur la poursuite du bail et si le propri\u00e9taire du local d\u00e9cide de vendre en cours de bail, le locataire dispose d\u2019un droit de pr\u00e9f\u00e9rence pour se porter acqu\u00e9reur de ce bien.<\/p>\nLe loyer<\/h1>\n
Voil\u00e0 certainement la disposition \u00e0 l\u2019origine de la plupart des conflits entre locataires et propri\u00e9taires : le montant du loyer. Le montant du loyer initial n\u2019est pas r\u00e9glement\u00e9, il appartient donc aux deux parties de s\u2019accorder sur ce montant au regard des tarifs en vigueur au sein de la zone g\u00e9ographique o\u00f9 se situe le local et des caract\u00e9ristiques dudit local. S\u2019il s\u2019agit d\u2019un local vacant, une clause du bail commercial peut pr\u00e9voir le versement d\u2019un droit d\u2019entr\u00e9e, appel\u00e9 pas-de-porte, au propri\u00e9taire des murs. Jusque-l\u00e0, rares sont les litiges. En revanche, \u00e0 l\u2019heure de r\u00e9viser le loyer et\/ou de fixer le loyer du bail renouvel\u00e9, les probl\u00e8mes sont souvent nombreux. \u00ab En l\u2019absence de clause pr\u00e9cisant si le locataire devra s\u2019acquitter d\u2019une augmentation de loyer et \u00e0 quelle \u00e9ch\u00e9ance, ce sont les dispositions l\u00e9gales qui s\u2019appliquent. La r\u00e9vision dite l\u00e9gale du montant du loyer est pr\u00e9vue tous les trois ans. En fin de bail, cette augmentation de loyer est plafonn\u00e9e \u00e0 l\u2019indexation du loyer pr\u00e9vu dans le bail \u00bb<\/i>, note Me Auboyer-Treuille, pr\u00e9cisant que la loi Pinel a apport\u00e9 des am\u00e9nagements significatifs en la mati\u00e8re. \u00ab La loi Pinel a interdit le recours \u00e0 l\u2019indice du co\u00fbt de la construction comme support \u00e0 l\u2019indexation des loyers commerciaux. Ces derniers doivent d\u00e9sormais \u00eatre index\u00e9s selon les cas suivant l\u2019indice des loyers commerciaux ou suivant celui des activit\u00e9s tertiaires. \u00bb<\/i> Ces deux relev\u00e9s sont \u00e9tablis chaque ann\u00e9e par l\u2019Insee et disponibles sur Internet notamment. Reste que si le bail commercial a \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 neuf ans, le plafonnement du loyer s\u2019\u00e9teint. D\u00e8s lors, le propri\u00e9taire est totalement libre d\u2019appliquer la hausse qu\u2019il estime n\u00e9cessaire. \u00ab Un locataire a int\u00e9r\u00eat \u00e0 ne pas conclure un bail commercial sup\u00e9rieur \u00e0 neuf ans, car, sauf exception, le loyer restera plafonn\u00e9. Dans le cas contraire, le loyer sera d\u00e9plafonn\u00e9 lors du renouvellement et, sauf accord entre les parties, il faut souvent faire appel \u00e0 un expert pour fixer un nouveau tarif \u00bb<\/i>, explique l\u2019avocat lyonnais. En l\u2019absence de plafonnement et donc d\u2019indexation sur un indice, chaque partie avance ses arguments \u00e0 l\u2019heure de revoir un loyer. Ainsi, la modification des \u201cfacteurs locaux de commercialit\u00e9\u203f, au sein desquels on classe p\u00eale-m\u00eale les dessertes de transports en commun, les parkings, les travaux faits ou pas pour embellir le local et bien d\u2019autres, est prise en compte pour calculer \u00e0 la hausse \u2013 ou \u00e0 la baisse \u2013 le nouveau loyer.<\/p>\nLes charges<\/h1>\n
Dans le sillage du loyer, la r\u00e9partition des charges est elle aussi source de litige. Peut-\u00eatre moins avec la nouvelle loi Pinel et son d\u00e9cret d\u2019application de novembre 2014 puisque si (presque) tout \u00e9tait jusque-l\u00e0 possible, avec ce texte, les choses deviennent plus transparentes. \u00ab Avant juin dernier, le propri\u00e9taire pouvait affecter l\u2019ensemble des charges \u00e0 son locataire, y compris l\u2019imp\u00f4t foncier \u00e0 condition de bien pr\u00e9ciser ceci dans le bail. Depuis la loi du 18 juin 2014 et son d\u00e9cret d\u2019application, il est obligatoire d\u2019inclure dans le bail un tableau r\u00e9capitulatif de l\u2019ensemble des charges pesant sur le local lou\u00e9. Ce faisant, chacune des parties pr\u00e9cise quelles sont les charges qui lui incombent \u00bb<\/i>, note le sp\u00e9cialiste du droit commercial. De quoi r\u00e9gler plus facilement les \u00e9ventuels litiges.<\/p>\nL’\u00e9tat des lieux<\/h1>\n
C\u2019est une autre nouveaut\u00e9 de la loi de Sylvia Pinel : un \u00e9tat des lieux est d\u00e9sormais exig\u00e9 lors de l\u2019entr\u00e9e dans le local commercial et lors de la sortie. Semblable \u00e0 celui \u00e9tabli lors de la conclusion d\u2019une location de logement, ce document est r\u00e9alis\u00e9 soit de fa\u00e7on contradictoire et \u00e0 l\u2019amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice, \u00e0 l\u2019initiative du bailleur ou du locataire, \u00e0 frais partag\u00e9s par moiti\u00e9s. Il doit \u00eatre joint au contrat de location. \u00c0 d\u00e9faut, il doit \u00eatre conserv\u00e9 par chacune des parties. Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un \u00e9tat des lieux doit \u00eatre \u00e9tabli lors de la restitution d\u2019un local uniquement si un \u00e9tat des lieux a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 au moment de la prise de possession.<\/p>\n
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Voil\u00e0 une clause souvent incluse dans les baux commerciaux, mais pour autant non obligatoire : le versement par le locataire d\u2019une somme, librement fix\u00e9e par les parties, visant \u00e0 garantir au bailleur la bonne ex\u00e9cution du bail. Ce d\u00e9p\u00f4t de garantie doit \u00eatre rembours\u00e9 au locataire quand il quitte les lieux et s\u2019il a rempli ses obligations contractuelles. Le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie est en g\u00e9n\u00e9ral \u00e9gal \u00e0 un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable \u00e0 terme \u00e9chu, le d\u00e9p\u00f4t de garantie s\u2019\u00e9l\u00e8ve fr\u00e9quemment \u00e0 deux trimestres de loyer. Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas r\u00e9clamer la TVA sur ce montant. Par ailleurs, si le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie d\u00e9passe deux termes de loyer, il doit produire des int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n
Conclu pour neuf ans, le bail commercial cesse donc de produire ses effets pass\u00e9 ce terme. Plusieurs cas de figure sont alors possibles. Le premier peut se traduire par le souhait du locataire de quitter le local commercial. Ce dernier devra alors en informer le propri\u00e9taire six mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail. \u00ab Jusqu\u2019\u00e0 la loi Pinel, le locataire devait imp\u00e9rativement informer son propri\u00e9taire de son d\u00e9sir de mettre fin \u00e0 la location par un acte d\u2019huissier de justice. Depuis juin dernier, une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception suffit. Toutefois, il est pr\u00e9f\u00e9rable de toujours passer par un huissier de justice, car c\u2019est le seul v\u00e9ritable moyen de preuve devant un tribunal \u00bb<\/i>, conseille Me Auboyer-Treuille. Si le locataire souhaite prolonger la location, il a de m\u00eame tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 le faire savoir \u00e0 son propri\u00e9taire par un acte d\u2019huissier de justice. Lequel acte le renouvellement du bail et formule la demande du montant du nouveau loyer. Reste enfin le cas de figure o\u00f9 le propri\u00e9taire ne souhaite pas renouveler la location. Il lui appartient de le faire savoir \u00e0 son locataire par acte d\u2019huissier ou par lettre recommand\u00e9e au moins six mois avant la fin pr\u00e9vue du bail et d\u2019indemniser ce dernier \u00e0 travers une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction dont le montant est calcul\u00e9 au cas par cas. Le locataire dispose de trois mois \u00e0 partir du versement de l\u2019indemnit\u00e9 pour lib\u00e9rer le local. Tant que l\u2019indemnit\u00e9 ne lui a pas \u00e9t\u00e9 vers\u00e9e, il ne peut pas \u00eatre contraint de quitter les lieux.<\/p>\n
Bien que pr\u00e9vu par le Code du commerce, le statut du bail commercial a la particularit\u00e9 d\u2019\u00eatre tr\u00e8s am\u00e9nageable. Les litiges sont donc nombreux, alors qu\u2019un simple ajout d\u2019une ou deux clauses essentielles et la relecture de ce document par un professionnel aguerri suffiraient parfois \u00e0 \u00e9viter le recours \u00e0 la justice. Et surtout de nombreuses faillites, car la perte d\u2019un local mal anticip\u00e9e et de surcro\u00eet avec de lourdes cons\u00e9quences financi\u00e8res est souvent fatale \u00e0 une petite entreprise.<\/p>\n
Souvent, locataire et propri\u00e9taire ne pr\u00e9cisent pas comment devra s\u2019exercer l\u2019activit\u00e9 du locataire au sein du local. Une source potentielle de litige ! S\u2019il n\u2019est pas besoin de se perdre dans les d\u00e9tails, mieux vaut en revanche \u00eatre assez pr\u00e9cis si le propri\u00e9taire souhaite par exemple interdire le stockage de certains produits dangereux ou bannir la r\u00e9alisation de certaines activit\u00e9s porteuses de nuisances. \u00c0 l\u2019inverse, pour s\u2019\u00e9viter de mauvaises surprises, le locataire peut lui aussi demander \u00e0 ce que le propri\u00e9taire l\u2019autorise, clause \u00e0 l\u2019appui, \u00e0 stocker tels ou tels produits ou \u00e0 r\u00e9aliser dans le local telles ou telles activit\u00e9s.<\/p>\n
\u00c0 l\u2019approche de l\u2019\u00e9ch\u00e9ance, il est conseill\u00e9 au locataire de r\u00e9agir. \u00ab Si le bail reste en l\u2019\u00e9tat, il sera reconduit de fa\u00e7on tacite pendant trois ans, mais le loyer sera automatiquement d\u00e9plafonn\u00e9. Lorsque l\u2019on est locataire, il vaut donc mieux prendre les devants et voir avec le propri\u00e9taire s\u2019il accepte de relouer son bien et surtout \u00e0 quel prix \u00bb<\/i>, estime Me Auboyer-Treuille. Une fois d\u2019accord, rien n\u2019oblige les parties \u00e0 signer un nouveau bail, un simple avenant mentionnant le tarif du loyer suffit. En revanche, si locataire et propri\u00e9taire ne parviennent pas \u00e0 trouver un terrain d\u2019entente sur le montant du loyer, il leur faudra saisir le juge des loyers. Pr\u00e9sent dans chaque TGI, celui-ci fixe les loyers commerciaux.<\/p>\nSigner un bail commercial devant notaire<\/h3>\n
Lorsque l\u2019on est propri\u00e9taire, cette formule qui consiste \u00e0 signer un bail commercial chez un notaire a l\u2019avantage de pouvoir imm\u00e9diatement engager une proc\u00e9dure d\u2019expulsion \u00e0 l\u2019encontre de son locataire qui ne le paye pas, sans avoir besoin de saisir la justice. Pour le locataire en revanche, tout retard de paiement signifie une expulsion quasi imm\u00e9diate.<\/p>\n
Il arrive parfois que certains propri\u00e9taires laissent la libert\u00e9 \u00e0 leur locataire de r\u00e9aliser des travaux dans le local. Travaux dont le locataire s\u2019acquitte en g\u00e9n\u00e9ral moyennant quelques mois d\u2019exemption de loyer. Bien souvent, tout le monde trouve donc ainsi son compte dans cette situation, du moins jusqu\u2019\u00e0 la fin du bail\u2026 \u00ab Lorsque des travaux ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s dans un local, celui-ci s\u2019en trouve bien \u00e9videmment modifi\u00e9 au regard de l\u2019\u00e9tat dans lequel il \u00e9tait lors de la conclusion du bail. Pour la justice, ces modifications sont une cause qui entra\u00eene un d\u00e9plafonnement du loyer. Et ce, m\u00eame si les travaux ont \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s par le locataire \u00bb<\/i>, souligne Me Auboyer-Treuille. Une double peine en quelque sorte pour le locataire qui a non seulement pay\u00e9 les travaux, mais voit en plus son loyer augmenter.<\/div>\n